不動產分析報告
為何不能「一坪換一坪」？
「老公寓大三房，都更完卻變成小兩房，為什麼不能實現一坪換一坪？」
「公寓室內30坪，經過都更後，理應還給我同等的室內空間，何處出了問題？」
是住戶好傻好天真，抑或是建商好賊想多撈？
實際上，這背後涉及的不僅是住戶的期望與建商的利益，還有都更過程中的複雜計算和市場現實。
解析都更背後的經濟學
在都更項目中，如果以協議合建的方式，原則上建商需要支付大部分的成本。對於住戶來說，這意味著有人會拆除他們的舊房子並重建新房，同時還提供期間的安置補貼。
然而，建商不是慈善機構，他們在承擔巨額建設成本（包括營建成本、人力、設計規畫費用、稅務、利息、拆除費用、租金補貼等）的同時，自然期望從新建的房產中獲得利潤。因此建商也會需要分回一定比例的坪數才能夠 cover 掉成本並獲利。
更別說都更後的新大樓往往有富麗堂皇的公設，其公設比約略是35%左右(更有逐年攀升的現象)。 這麼看下來，又要怎麼期許我們舊家室內的一坪，能夠絲毫不差的換回全新大樓的室內一坪呢？ 先有這個觀念，我們才好進到下一步來看。
從容積率入手理解都更
首先，都更我們看的是土地坪數，而不是看建物坪數。先不談更細部的計算，以粗略算式來說明。
權狀面積 = 土地面積 × 容積率 × 容積獎勵倍數 × 銷坪係數
*容積率：一坪土地可以建造的樓層面積。
*容積獎勵倍數：在都更獎勵中，最高可達1.5倍。
*銷坪係數：依據個案浮動，通常介於1.5至1.7之間。
好，這些單看名詞也是有點煩悶對吧？ 沒關係，那就直接舉例來看：
假設我在新北市新店區的有一塊室內坪數30坪，土地持分10坪的土地
使用分區為：住宅區（住三）其法定容積率為 280%。
我們以申請到最高容積獎勵上限 1.5 倍來簡易試算一下都更後的權狀面積：
土地持分10坪 x 280%容積率 x 1.5倍容積獎勵 x 1.6 銷坪係數 = 67.2 坪
也就是 10 坪的土地可以蓋 67.2 坪土地。
假設在協議合建的模式下，住戶與建商的分配比例55分，即住戶和建商對半分：
67.2坪 × 50% = 33.6坪
但先別高興得太早，別忘了，我們還要扣掉公設比約35%的部分：
33.6坪 - (33.6坪 × 35%公設比) ≈ 21.84坪
這意味著，原本30坪的室內空間，經過都更後大約能換得21.84坪的新空間，換算比例約為0.728坪。而這個計算的前提，已經是我們把容積獎勵申請到最頂規的情況了！ 相信聰明的你，從這些算式之中，應該已經看出都更前後坪數轉換的關鍵因素了吧？沒錯！就是『土地持分』與『容積率』和『分配比』。 既然這三個數字大大的影響分回的坪數…
「一坪換一坪」完全不可能嗎？
要實現「一坪換一坪」並非不可能，但條件和日本壓縮機一樣，非常稀少！以我們剛剛提到的三個關鍵：『土地持分』與『容積率』和『分配比』來延伸的話， 通常需要有下列幾個條件才有機會達成：
- 土地持分：通常需要在戶數較少的低樓層建築中較高(代表分母越少)。
- 容積率：在都市計畫使用分區之容積率較高的地區更有利。
- 分配比：取決於都更後的房地產價值。在房價較高的地區，建商分得的坪數較少即可彌平所需成本及預期利潤空間，反之則需要較多的坪數。
- 舉例：假設建商付出成本 1,000 萬
- 如果房價 1坪 = 100萬 的地區，建商只需要分回 10 坪就回本了
- 反觀房價 1坪 = 10萬 的地區，建商得分回 100 坪才有辦法回本
別讓舊口號成為新建案的絆腳石！
『一坪換一坪』的口號其實可以追溯到當年的時空背景以及政府的推廣都更的立意。然而物換星移，舊口號以不合時宜，倘若我們持續以舊的觀念與建商溝通，反而可能措施都更改建的良機。
逐項拆解坪數轉換背後的眉角後，我們不難發現其合理性。倘若過度強求利益，所有成本最終都會轉嫁到使用者身上。畢竟使用者付費，天下沒有免費午餐。
都更旨提升『社會公益性』以及在城市的『更新』：
- 『社會公益性』:政府提供更多的資源及資金促成都市更新，為的不僅僅是市容的翻新美觀，最骨幹的精神是在提升社會公益性，建立社福機構空間、托嬰托老機構、公共活動空間、增設車位供大眾使用、建立充足的消防及防災設備空間減輕必要時之社會負擔、協助開闢公共設施及處理違章占有戶、設置全社區無障礙空間及環保智慧空間..等等，社會公益性質隨意細數幾項都多到說不完，這也還是政府大方向提供的基本公益，但放眼坊間除了公辦都更外鮮少能見到富有公益價值的新社區規劃，猶如很多公司打著"享勞健保"來招聘員工一樣，把應該當福利，把基本當最高限額，我們都更中的社區取得了資源跟利益後是否真正的為這社會帶來所謂"公益"？抑或是僅僅為了個人利益而爭的面紅耳赤?值得我們靜下來深思。
- 『更新』:我們對於自己的老家都有感情，但隨著光陰荏苒，人會老，家也會老。都更不僅能夠提升是我們住屋品質及安全性，同時又能夠延續這份情感，將其安安全全交付給下一代，成就一間真真切切能傳承更久遠的溫暖避風港。
