不動產分析報告
為什麼新家公設比這麼高？一文看懂公設的秘密價值
『公設比這麼高，我到底是在買房，還是在買公設？』
上週小編和家人閒聊，希望有朝一日可以從老公寓換到電梯大樓，雖然目前無法負擔，不過有夢最美希望相隨嘛～豈料家人居然說『不想換』，原因是：『買新房都在買公設，一點都不划算。』為了講求科學精神，小編查了一下數據後發現，確實現在的建案公設比相較以往老舊公寓高出許多，卻也看到了許多背後隱藏的重要原因。
雙北地區新建案公設比平均約35%
根據《住展》雜誌截至2023年9月底的統計，台北市的新建案平均公設比約 35.5%；而新北市的新建案平均公設比從 2015 年的 31.6% 開始，幾乎是逐年上升，到 2023 年已經已經高達 34.1% 了！*(新建案不含5樓以下公寓及透天)
不管是都更還是買房，都能夠聽到住戶們怨聲載道高公設時代來臨。
的確，大家都想要自己的錢花在『自己理解的刀口上』—— 也就是室內坪數。所以住戶們往往會覺得：『住舊公寓時公設比很低，為什麼都更後我有三～四成的錢都拿去買公設！好不划算，又不一定用得到！』，然而，大眾對於公設比的真實意義和重要性卻知之甚少，不知其與居住安全緊密相連。
新大樓公設比背後的原因
1. 消防安全： 防空避難設備及空間，在幾次重大消防意外後，政府對相關法規作出修訂，因此間接地提高了住宅公設比。
8 層以上之樓層及下列建築物，應自各該層設置 2 座以上之直通樓梯達避難層或地面
高層建築物應設置防災中心，且防災中心樓地板面積不得小於 40 平方公尺。
（25 層以上或高度達 90 公尺以上者，另有更細部的防災中心的規定）
＊高層建築物：16 層以上或高度在 50 公尺以上者
2. 機電需求： 如發電機、配電室等
3. 蓄水系統： 如水塔、加壓馬達、中繼水箱等
4. 車道： 車道算是公設之一，然而法定車位並不屬於公設喔！ 需要留意的是，有不肖建商會壓低車位登記面積，導致車道面積變大，被灌水到公設中，所以一定要注意車位坪數登記的權狀面積，是否在正常範圍內。
5. 垃圾處理空間： 新建案往往規劃了統一的垃圾處理空間，方便住戶們不必苦苦守候垃圾車。長輩們也不需要拖著沈重的垃圾與回收物前往巷弄『拋擲』，及其停泊工程車之裝卸停車空間。
6. 市場需求與消費者偏好： 既然都要蓋新大樓了，想必大家的期望都是有更佳的住屋品質，舉凡氣派大廳、內外管理室、信箱間、電梯(及屋突)、健身房、會議室、甚至娛樂空間等，都各自符合消費者不同的需求及期待。
難道老舊公寓代表完全沒有公設嗎？
雖然看不到顯而易見的大型設施，但其實老舊公寓不代表是零公設！ 『樓梯間』、『屋頂空間(屋突)』、『地下室』都是公設之一，只是早期所有權人沒有公設概念，常將公設面積合併在主建物中計算，實際上真正的室內面積與登記權狀面積是有落差的。可調閱『建築測量成果圖』與謄本的總面積互相比對，可能會發現樓梯間的面積與房屋室內面積被規劃在一起；而華廈的地下室，也是被計算在公設的坪數之中。
你知道嗎？其實這些都不算公設！
露天游泳池、戶外花園、籃球場，這些『沒有大樓結構遮頂的社區公共區域』，大多都屬於「法定開放空間」，更不會被納入建築物的建坪裡，倘若這些設施坐落於社區大樓裡那就可能要留意"二工問題"，因此這些都不是『公設』，在挑選時務必小心是否公設坪數被灌水。
挑選公設應考量安全性與自身需求
單看坪數來說，住戶們可能會覺得花一樣的錢，室內坪數卻無法像舊公寓那麼大，卻容易忽略必要性的公設與居住安全息息相關。挑選時也不是公設比越低越好，而是應該在顧及消防、居住安全的情況下，盤點自己的居住需求，選擇自己使用程度較高的公設。
